在房屋买卖交易中，买卖双方会签订《买卖合同》以确定双方的权利义务，例如买方何时支付房款等。当买方未按约定支付房款时，卖方若要行使合同解除权解除合同，需在期限内行使，逾期不行使的，将丧失解除合同的权利。
广东诺臣律师事务所张扬律师团队对房屋买卖纠纷的处理具有丰富的经验，常在房屋买卖纠纷诉讼中担任委托代理人出庭应诉维护当事人合法权益。最近，张扬律师团队蔡文映律师与李梓琪律师办理了一宗商铺买卖合同纠纷案件，通过细致分析案件事实、制定诉讼策略，终获案件胜诉。
田女士购买一间位于广州市越秀区的商铺，20年后遭卖房人德某公司起诉要求解除《买卖合同》并腾退商铺。
2000年，田女士向德某公司购买了一套商铺，双方签订了《买卖合同》，其中合同第6条明确约定购房款的支付时间，即在签订买卖合同时支付订金X万港币，剩余X万港币于正式签订买卖合同时或签订银行抵押文件时或于房屋交付使用时，以最先之日期为准付清。合同未注明具体签订日期也未约定合同解除权行使期限。2020年8月，德某公司以田女士未支付购房款为由诉至法院，要求与田女士解除买卖合同并返还案涉商铺。
田女士手上留有两张德某公司的负责人徐某手写签名的收条，第一张收条表明，已经收到田女士案涉商铺购房款订金X万元人民币；第二张收条表明，已经收到田女士交来的X万元人民币，并写明购房款已全部收齐。上述两张收条的落款人均是德某公司的负责人徐某。
看似简单的买卖纠纷，内藏诸多细节，一审庭前调取房屋交易资料证明田女士已付款。
我方接受田女士委托后，经查看田女士提供的房产证等材料发现，案涉商铺之前还存在抵押的情况。我方多次询问田女士有关房屋的交易细节，因当时并非其亲自参与交易，当年的具体交易细节她均表示不清楚（当年交易是其丈夫全程处理，而如今已与丈夫离婚并无联系）。为了知道更多交易细节，我们指导田女士前往房管局调取当年房屋交易的相关资料。房管局留存有房产交易监证证明书（落款日期为2000年9月22日）、《个人住房商业性抵押贷款合同》等资料。其中，贷款合同载明田女士以案涉商铺作为抵押，向银行借款人民币X万元，所借款项用于购买案涉商铺。所借款项由银行打入卖房人在建行开立的账户内。田女士曾前往银行打印当年的放款资料，银行以系统更换，时间久远为由告知田女士已无资料。
开庭前，我方向法院提交了两张收条、房产交易监证证明书以及《个人住房商业性抵押贷款合同》等资料作为田女士已履行完付款义务的证据。开庭时，我方依据庭前的准备对于德某公司的诉请进行以下两点答辩：第一，德某公司的负责人出具两张收条，确认田女士已履行付款义务；且田女士与某银行签订的抵押借款合同，将案涉商铺作为抵押向银行贷款，所贷款项也是用于支付案涉商铺的购房款。所贷款项田女士已于2004年提前还清，案涉商铺已于2004年涂销了抵押登记。第二，退一步讲无论田女士是否违约，2000年9月田女士向德某公司购买商铺，德某公司将商铺转让给田女士并办理过户，依据《买卖合同》第6条的约定，德某公司早已知道田女士应于合同约定的条件成就时还款，田女士未在约定的条件还款时，德某公司获得合同解除权，但德某公司直到提起本案诉讼时，从未就上述事由向田女士提出解除合同。因此，德某公司要求解除合同的诉请也已超过行使合同解除权的期间，德某公司解除合同的权利消灭。
后一审法院综合案件证据和事实，采信田女士已履行付款义务的抗辩，判决驳回德某公司关于解除《买卖合同》的诉请。
（一审判决书节选）
德某公司不服一审判决上诉，二审法院未支持其上诉请求，继续维持一审判决结果。
一审判决后，德某公司提起上诉，称收条金额大于《买卖合同》约定的金额，之所以有两张收条，完全是配合田女士办理银行贷款而书写；且田女士未提供任何房款记录证明德某公司有收到款项。因银行放款记录等资料的缺失，田女士所贷的款项有无实际支付给德某公司存在疑问。但根据现有证据，我方均坚持田女士已履行付款义务，且德某公司的要求解除合同的诉请已超过合同解除权的行使期限。二审法院认为，根据交易监证证明书，合同签署时间应不晚于2000年9月22日，结合买卖合同的约定，房款应不晚于2000年9月22日支付，德某公司自合同签署至提起本案诉讼，已远超一年的除斥期间，即使拥有解除合同的权利，也因逾期未行使而消灭。二审法院最后维持了一审的判决结果。
（二审判决书节选）
本案看似是一宗简单的房屋买卖合同纠纷，但由于交易时间久远且当事人当时未亲自参与当年的交易，使得案件在办理过程中并非那么顺利。但在此办案现实情况下，律师仍能通过对案情的仔细分析，对事实的把握以及对法律、法规的运用，将案件办得圆满，帮助当事人取得满意的案件效果，极大地维护当事人的合法权益。
本案件由我所蔡文映律师、李梓琪律师共同作为诉讼代理人，为田女士提供了一审、二审阶段的全程诉讼代理法律服务。
供 稿 | 毛 洁
排 版 | 董丽娜
核 稿 | 苏慧英
审 定 | 刘雅滢
