随着房价下跌，许多业主纷纷选择“断供”，这一招让强势的开发商和银行居然陷入了按揭贷款的新型法律风险。研究购房者断供情形下，开发商承担担保责任后行使追偿权的相关问题，对于房产交易中的开发商、按揭贷款银行、购房人三方的争议解决，具有重要意义。
2019年6月28日下午，广东诺臣律师事务所房地产事务部开展了专项培训，由房地产法律事务部主任官选斌律师、副主任李小林律师等多位资深房地产律师一起，在诺臣所会议室开讲“购房者‘断供’，开发商承担担保责任后行使追偿权的相关问题”。房地产法律事务部主任官选斌律师、副主任李小林律师、副主任朱秋霞律师担任互动嘉宾。
本次沙龙由宋静律师担任主持人，律师助理尤健良就最高人民法院公布的一起典型案例，分享了论题的论证过程，并集中从“按揭购房中的法律关系”、“抵押权预告登记人对涉案房产能否行使抵押权”以及“新形势下开发商售楼之按揭担保责任风控要点”等三大板块深入展开阐述。与此同时，主讲人还详细地向大家分析了裁判要旨和败诉原因，以及就明确开发商代偿后的权利、合理设定诉讼请求等方面分享法律风险管控建议。
在互动环节中，与会人员纷纷对公报案例频频发问，官选斌律师和李小林律师均耐心一一解答，同时针对业主“断供”情况，开发商行使合同解除权等问题展开了一系列讨论，并且结合各自多年来代理房地产案件的经验和办理的具体案例做了分享。为降低开发商因业主断供带来的经济损失，建议开发商做好如下法律风险防范措施：
1.在签订《按揭贷款合作协议》中应设置因银行原因未能及时办理抵押登记的免责条款。在《商品房买卖合同》或补充协议中明确约定如发生业主断供导致银行要求开发商承担连带担保责任的，开发商有权解除购房合同，为今后提起合同解除权之诉提供条款依据。
2.如果在诉求解除合同前或庭审过程中得知房屋被预查封，需核查查封申请人及相关债权情况，进而确定是否坚持继续诉求解除合同。如果能及时涤除预查封，可以主张解除合同；如果不能涤除预查封，应考虑变更诉求为行使追偿权。
4.如果取得支持解除合同的判决之后，房屋被预查封，开发商应向查封法院提出执行异议，业主已经不再享有房屋过户请求权，只能在退款范围内享有债权请求权，不得再对房屋进行执行。
本次沙龙案例研讨，让我们对按揭贷款“断供”背后的问题有了进一步的认知与理解，同时非常感谢房地产法律事务部主任官选斌律师、副主任李小林律师、副主任朱秋霞律师等多位律师的业务分享，为与会人员解决开发商按揭担保法律风险管控问题提供思路和创新。诺臣房地产法律事务部的案例研讨沙龙值得您期待，我们一定再接再厉，继续在房地产领域深耕细作，争取再创佳绩！
