要了解租赁合同解除能否退还租赁保证金的问题必须首先了解租赁保证金的性质，租赁保证金在合同约定中还会被称为押金，其不同于违约金、定金等在法律中有明确规定，租赁保证金的性质更多立足于缔约双方对租赁保证金适用如何约定。履约保证金兼具保证金质押和违约金的双重属性，通常来说，租赁保证金有类似于担保租赁合同顺利履行的作用，在房屋租赁合同未对租赁保证金性质予以明确的情况下，租赁保证金在司法实践中通常被认定为违约金性质。

实践中租赁保证金是否能退回与租赁合同解除的原因息息相关，而合同解除的原因又分为因承租人中途违约退租而解除、因承租人拖欠租金经承租人催促后仍不交纳承租人依据合同约定或者依据法律规定行使解除权、因出租人违约双方协商一致解除、合同期满解除等等。

此外，若合同解除的原因是双方协商一致或者租赁期满解除，租赁合同保证金当然按照合同的约定进行处理，故该两种情形不在本文的讨论范围内，本文仅针对违约导致合同解除以及租赁合同无效的情形。

（一）如符合房屋租赁合同约定的保证金不予退还条件，法院可能会判决支持不予退还租赁保证金。

1.若因承租人中途违约退租，租赁保证金可能会被视为租赁物空置的损失，若合同中约定的租赁保证金的数额合理，则法院可能会判决保证金不予退还。

案例：（2022）粤20民终5195号

观点：关于争议焦点三，即保证金处理的问题。案涉补充协议中约定：乙方（A公司）发生以下情形者，甲方有权没收租赁保证金：……11、乙方在租赁期内未经甲方书面同意提前中途退租的。本案因A公司单方提出解除合同，造成合同解除，B公司根据合同约定主张没收保证金有事实和法律依据，本院对A公司要求退还保证金的主张不予采纳。

至于A公司提出没收保证金117867元，违约金金额过高的问题，首先，A公司中途违约退租，会对B公司造成租赁物空置的损失，该损失与迟延支付租金造成的相应款项的利息损失性质不同，应分别计算；其次，就租赁物空置的损失，A公司在本案中未提交证据证明本案中不存在房屋空置损失，故应予考虑。而根据案涉房屋租赁合同，月租金为39289元，保证金117867元为三个月的租金，因A公司违约解除合同造成租赁物空置，A公司给予三个月租金的空置补偿具有合理性，故本院对A公司该主张不予采纳。

2.因承租人拖欠租金，出租人行使解除权，若合同约定此种情形下租赁保证金不予退还且数额在合理范围内的，法院可能判决不予退还。

案例：（2022）粤01民终10255号

关于案涉租赁保证金的问题。根据双方签订的《补充协议》第11.1条约定，如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。由于张某某从2020年1月起拖欠案涉租金，一审法院认定该租赁保证金应不予退回符合上述合同约定。至于张某某认为根据补充协议的约定，若张某某违反合同约定，应直接在租赁保证金中抵扣相应金额的主张，经审查，根据《补充协议》的约定，如果乙方违反本协议项下义务或因乙方责任而造成任何损失，经双方协调而未能解决的，甲方可自行决定并提供有关损失的证据，在通知乙方后直接在租赁保证金中抵扣相应金额以纠正乙方违约或补偿该损失等。保证金不足抵偿的部分，乙方仍须对任何不足部分负责。由上可见，在租赁保证金中抵扣相应金额属于A公司自行决定的范围，在A公司不同意抵扣的情况下，本院对该主张不予采信。

（二）如租赁合同另行约定了合同解除的违约金，则可能判决全部或部分退回租赁保证金。

履约保证金兼具保证金质押和违约金的双重属性，法定履约保证金因其担保对象固定、交纳比例不高，加之有法律的明确规定，一般不会出现应否与违约金等并用的问题。当事人约定的履约保证金过高时，可以适用违约金酌减规则。鉴于履约保证金同时具有违约金功能，一般不能与违约金并用，但也有例外情形，故不可一概而论。通常法院认为：租赁保证金具有违约金的性质，应受到《中华人民共和国民法典》关于违约赔偿金规定的约束，没收租赁保证金如能够完全弥补出租方的损失，则不再支持违约金的诉请主张，同样若出租人既主张违约金又主张没收租赁保证金，则属于对同一违约行为进行两次处罚，有违公平原则。

案例：（2022）粤1322民初176号

针对租赁保证金98810.7元是否退还问题，《房地产租赁合同书》第三条第3.4款约定该保证金用于担保被告全面适当履行合同约定义务……仅作为被告履行合同义务的保证，如被告违反本合同的约定义务的，该保证金作为被告违约而需要承担的违约责任的组成部分。另根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，首先，虽然该租赁保证金不具有定金性质且被告确实存在违约行为，但对被告的同一违约行为给予两次处罚，有违公平原则；其次，原告（反诉被告）起诉主张仅要求支付违约金，未就租赁保证金退还问题提起诉讼，本院视为其选择适用违约金而放弃对租赁保证金的请求；最后，结合双方在《房地产租赁合同书》租赁保证金可作为被告违约而需要承担的违约责任的组成部分内容的条款约定，本院确认租赁保证金98810.7元在扣除被告需承担的违约金50000元后，所剩余额48810.7元，应当由反诉被告予以返还给反诉原告。

（三）因出租方违约行为导致租赁合同解除的，需要退还租赁保证金。

案例：（2023）粤01民终3477号

在案涉租赁合同可能履行不能的现实威胁下，A公司未能采取积极措施保证B月子中心在租赁期间能按合同约定使用案涉租赁物，未能履行适租义务，作为次承租人的B月子公司为避免更大损失以与C公司重新签订租赁合同的实际行为解除其与A公司的案涉租赁合同，并无不当。现B月子公司已向C公司缴纳履约保证金以及2021年8月18日以后的租金、水电费和物业管理费等，故一审法院认定B月子公司与A公司的租赁关系客观上于2021年8月18日解除，符合实际情况，本院予以维持，A公司主张B月子中心支付此后的租金和管理费等，并无依据，一审法院不予支持有理，本院予以维持。关于A公司应否退还租赁保证金，如前所述，案涉租赁合同并非B月子公司违约单方解除，A公司没有理由没收B月子公司的租赁保证金，故一审法院判决A公司退还B月子公司租赁保证金60万元，合理有据，本院予以维持。

（四）租赁合同无效的，需要退还租赁保证金。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，租赁保证金一般需要退还。

案例：（2023）粤0113民初15085号

A公司与B公司签订的《房屋租赁合同》因违反法律法规禁止性规定，属于无效合同。故A公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。B公司收取了A公司租赁保证金及水电押金合共31280元，现A公司要求予以返还，符合法律规定，本院予以支持。A公司另主张B公司支付逾期返还保证金的利息损失并无依据，本院不予支持。B公司抗辩称其有权没收保证金，理据不成立，本院不予支持。

综合上述案例情况，可看出房屋租赁合同提前解除的，租赁保证金能否退还需考虑多方面因素：租赁合同效力、合同对租赁保证金退还的约定、租赁合同的履约情况、违约责任的分配考量等等。鉴于目前法律法规对租赁保证金的具体适用规则并无明确约定，为了避免发生违约情形时产生争议。在签署房屋租赁合同时，对租赁保证金的相关约定应合理、明确，发生纠纷时依据约定处理，例如对租赁保证金的性质、退还的具体情形、扣划的细则等，以减少诉累。

《中华人民共和国民法典》

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十八条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。