这是福律阁公众号的第424篇原创文章

全文共3814字，阅读大约需要15分钟

古语有云：“以古为镜，可以知兴替”。

历史是一种宝贵的文化遗产、是一座丰富的知识宝库，回顾历史是为了更好地面向未来，我们开设“以古为镜”栏目，透过历史，把握规律、启迪智慧、提升认知、对抗焦虑。

自古以来，关于土地丈量及土地权属划分的问题层出不穷，历朝历代都为之设计了不少对应的土地制度，欲将其予以解决。

但往往囿于时代和阶级的局限性，如此之问题历经千年，时至今日我们仍在不断探寻着切实可行的解决方案。然则古时的土地制度虽已不适于今日之中国，但其中一些有趣的特色举措对于我们现下的相关制度，亦具有一定的参考与借鉴作用。

例如：明朝时候建立的鱼鳞图册制度，鱼鳞图册，是始于宋朝时部分地区编制的一种土地簿册，明太祖朱元璋将其作为一种土地丈量手段，在全国普遍推行。洪武二十年(1387年)，朱元璋命在全国范围内普遍丈量土地，将全国以田地为主的土地的面积、地形、方圆四至、土质，详列分号，标明田主姓名，绘成图册。一式4份，分存各级政府，作为政府的征税根据。

因图册上所绘田亩依次排列，状似鱼鳞，故称之为鱼鳞图册。

《明史·食货志一》中曾对鱼鳞图册有如此之记录：“洪武二十年，命国子生武淳等，分行州县，随粮定区。区设粮长四人，量度田亩方圆，次以字号，悉书主名及田之丈尺，编类为册，状如鱼鳞，号曰鱼鳞图册。”

清朝的著名史学家黄宗羲也曾在其代表著作《明夷待访录·田制三》中对鱼鳞图册进行了如此描述：“鱼鳞册字号，一号以一亩准之，不得赘以奇零。如数亩而同一区者，不妨数号；一亩而分数区者，不妨一号。”

由此可见，明朝的鱼鳞图册，是一种较为科学的土地赋税管理办法，图册中详细登记了每块土地的编号、土地拥有者的姓名、土地亩数、四至以及土地等级。

此外，还把每块土地形状绘制成图，每册前面又有土地的综图，能够在相当大的程度上，帮助农民进行细致的土地丈量活动，从而能更好地厘清土地权属，为当时小农经济的生态环境，创造了良好的发展空间，自此原本就依附于土地上的农民，便能够将其全身心投入到对土地的劳作上，也使得赋役的征收，具备了数据基础，多少防止了“产去税存”或“有产无税”的弊端，中央和地方政府的税收有了保证，耕地及税额也有所增长，由此也更加巩固并强化了当时的中央集权与君主专制制度。

同时，为了促使鱼鳞图册制度得到更好的践行，明朝还引入了“里甲”制度。

《明史》中对“里甲”有如此记载：“(明太祖)以一百十户为一里，推丁粮多者十户为长，余百户为甲，甲凡十人，岁役里长一人，甲首一人，董一里一甲之事，先后以丁粮多寡为序，凡十年一周，曰排年。”

因此，所谓“里甲”，就是将地方上的每110户编为1里，由丁粮最多的10户担任里长，其余100户分为10甲，各设甲首一人。各里中无力承担差役的鳏寡孤独人户，则带管于110户之外，称为畸零户。10名里长以10年为一个周期轮流应役，先后顺序根据丁粮多寡预先编排，每年由1名里长率领10名甲首应当差役，并负责“管摄一里之事”。

土地及赋税的管理，不仅在明朝事关国运，在近现代，国家亦给予了极大的关注。

中华人民共和国建国后，曾进行过三次全国土地普查，这三次土地调查分别进行于新中国发展的不同年代，正因如此，记录保存土地档案的材料和技术也在调查的同时不断地发展和变化。

第一次土地调查始于20世纪80年代。

那时计算机应用刚刚起步，各类基础程序纷繁复杂，各地应用也颇为不一，因此大部分内业工作依旧靠人工操作，如航片转绘、编图绘图等。

且那时基础资料保存方法较为原始，不能增加或删减信息，其调查所得的资料并不能满足高速发展的信息社会需要。

第二次土地调查开始于2007年。

该次调查的内容较第一次而言更加全面，具体有：

1、要求查清每块土地的地类、位置、范围、面积分布和权属等情况；

2、进行城镇土地调查，掌握每宗土地的界址、范围、界线、数量和用途；

3、进行基本农田调查，将基本农田保护地块（区块）落实到土地利用现状图上，并登记上证、造册；

4、建立土地利用数据库和地籍信息系统，实现信息互联共享。

由于信息科技发展的日新月异，其调查技术也提升迅速。

例如：采用GPS接收机、全站仪、电脑、专业软件，调整不同的调查进度、控制面积、田坎系数。

再例如：同时采用1:500的大比例尺地形图，将每宗地的坐落、用途、权利人名称、权属性质等土地权属信息，在数据库中建立起与宗地一一对应的关系。

第三次土地调查始于2017年。

但由于“三调”与“二调”的地类分类不同，例如，林地分类更加精细，“二调”时是3类，“三调”时则变成7类。具体而言，草地类别中多了沼泽草地，商服用地、公共管理与公共服务用地与一些特殊用地进行了合并，交通运输用地中增加了交通服务站用地等，如此导致实地调查人员登记时，出现了登记类别错误的情况。

而在三次土地调查期间，由于各地管理松紧不一，有一些地方政府弄虚作假、调查不实，即使发现部分图斑调查错误，也不及时改正，相应的监理人员也只对部分图斑核查，并没有尽职尽责，遇到错误不是迎难而上而是避之则吉，从而导致了很多土地权属纠纷。

本团队曾经接到一个案件：

某县某村一块30多亩的建设用地，在土地调查时被错误登记为设施农用地，导致无法开展大规模建设。

当时幸好“三调”工作还没有结束，于是我们马上积极与国土部门进行协商，要求重新测绘、登记、并上传正确数据。

刚开始国土部门还不愿意整改，虽然村委多次协调沟通，但相应行政机关则总是推诿责任，不予正面处理。

最后，我们打通了中央国土督察部门的电话，向其反映情况后，该错误才得以更正。

再比如本团队曾面临的另一个案件：

客户持有的140平方米的宅基地，在重新进行不动产统一登记发证时，其权属证书上的土地类别突然变成了水浇地。

随后，镇政府发出《责令限期拆除通知书》，认定客户在水浇地上建房是违法用地行为，需要马上整改，并要求其将该房屋自行拆除。

我们马上启动向国土部门申请调查涉案地块所有的历史存档材料，确认从80年代至今该涉案地都是宅基地，于是我们申请国土部门调整土地利用现状的错误登记信息，奈何被避之不理。

我们只好启动三个维权措施：

第一是针对国土部门不调整错误数据的不作为行为，提起行政诉讼；

第二是提起要求法院撤销镇政府《责令限期拆除通知书》的行政诉讼；

第三是向上一级、上上级的主管部门投诉反映下级部门的不作为情况。

除此之外，部分地区仍然存在集体土地的清查及登记不彻底等情况，而随着各地土地升值加快，这些瑕疵数据极易产生土地权属纠纷、家庭继承纠纷、违法占地纠纷、宅基地互换纠纷、土地撤证纠纷、山林权承包经营纠纷等。

而此种种纠纷，除了要厘清历史用地情况，还要甄别出现是否存在登记上的错误，如若遇到这类案件，负责律师的专业技能必须要相当完备，而本团队的各位律师，则力求在土地纠纷的专业领域内不断完善自我，为有所需求的各位客户们解决问题，维护权益。

明朝的“鱼鳞图册”和“里甲”制度，在小农经济的时代大背景下，是需要很多的人力物力去身体力行地绘制和实践的，且人力虽多，却终有尽时，鱼鳞图册中，关于土地的丈量方法和精确程度着实有限，而随着科技与社会的进步，新中国在运用土地调查的方法去进行土地丈量、规整、确定土地权属时，也必然会遇到很多问题，但办法终归比困难多，在纠纷中为客户解决问题正是我们律师的职责所在，社会经济的发展亦需要我们律师去为其保驾护航。

依律而行，释法明理，定纷止争，乃律师之责，亦是律师之心。Flag（福律阁）土地诉讼团队愿意倾力为大家排忧解难，化解纠纷，欢迎大家前来沟通交流。

新书签名版火热开抢！

（点击图片即可购买）

供   稿 | 宋静律师团队

排   版 | 黄晓瑜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 石伟民