根据“1+3”政策，广州市城市更新项目大体上分为征收储备（政府收储）、自主改造（自行改造）、合作改造3种模式。目前，广州旧厂房改造，部分项目由政府收储，部分项目自行改造；城中村改造，基本上采用自主改造或者合作改造模式，鲜见整村征收储备的案例。按12号文规定，重点区域属于做地范围，故重点区域内的城市更新项目基本上都要求采用征收储备模式实施，除非是带方案招商做地项目，经市政府批准并公开招商，才能选定市场主体统揽前期策划和后期开发建设。

重点区域的城市更新项目转而采用征收储备模式实施，意味着这些项目的前期服务商（或改造主体）要出清，改由政府认可的市属或区属国企做地。做储结合，滚动开发；改储结合，带方案招商。

采用征收储备模式实施城市更新，也意味着做地主体基本上按相同地段同样标准对原土地权利人（村社集体及村民、旧厂房权利人）进行拆迁安置补偿，补偿标准不再实行一村一策、分类施策，也不再有相互攀比、水涨船高的现象。这对于政府而言能相对固化、减轻收储成本。但对于土地权利人来说，不太友好。不友好就容易产生摩擦，有摩擦就有阻力。12号文的施行效果，拭目以待。

12号文确认的做地主体限于越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团7家市属国企，以及各区政府认定的一至两家区属国企，全市做地主体总数大概20余个。这20余家国企既要承担一般征收储备项目的做地任务，还要负责重点更新片区内全部城市更新项目的做地，其财力、人力和经验与此前成百上千城市更新市场主体的规模相比，落后若干个数量级。同时，做地主体接手存量项目，须理清各方权利义务关系，也需要时间。做地主体筹资到位会存在空档期，粮草跟不上，前方将士也将出现摩擦、冲突。这些因素叠加，广州城市更新实施节奏定将放缓。2021年以前那种大干快上、争先恐后的热潮不会再现了。12号文出台后，市住建局原定2023年度实施127条城中村改造的计划，恐怕要搁置了。

其实这种状态符合目前广州的政策预期，规划引领，计划管控，科学有序推进城市更新。市场主体和土地权利人得适应这种节奏，理性参与城市更新，合理调整期望值。

12号文规定，支持探索“点状征收”，已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均超过95%，且经政府协调未能达成一致的，为维护和增进公共利益，政府可探索依法对未签约部分房屋和集体土地实施征收。今后，在城市更新项目的做地过程中，若出现拆迁留守户（“钉子户”）的，将不再沿用以往反复协商的方法，而是由政府作出征收决定，对留守户所在的集体土地上盖物予以征收，强制拆除，及时排除做地障碍，快速推进土地整备。

12号文中的“点状征收”措施与《深圳经济特区城市更新条例》确立的“零星征收”制度是一回事。2021年《广州市城市更新条例（征求意见稿）》也有相同的规定，若下一步出台，广州也将在地方立法中确立零星征收制度。

12号文规定的“点状征收”在做地模式下是可行的。因为做地就是征收储备前期工作，而征收是以国家强制力后盾的，法律上有明确的强制征收制度。现行城市更新实行“政府引导（主导）、市场运作（参与）”原则，政府基本上不介入市场主体（改造主体）与拆迁留守户之间的争议，希望通过市场手段解决拆迁安置补偿争议。正是由于缺乏有效的处置手段，很多城市更新项目因为留守户阻挠，历时多年未能完成更新改造。《广州市城市更新三年行动方案（2019-2021）》拟强力推进的92个城中村改造项目，有14个项目超过10年仍未改造完，预计，将来改造时间超过10年的项目圈还会扩容。城市更新项目引入做地模式后，采用“点状征收”措施将成为排除拆迁障碍的有效手段。