讨论集体经营性建设用地的入市条件就是要弄清楚两个问题:一是什么是集体经营性建设用地？二是符合什么条件的集体经营性建设用地可以入市？

一、什么是集体经营性建设用地？

（一）概念沿革：集体建设用地到集体经营性建设用地的一小步，建立城乡统一建设用地市场的一大步

集体经营性建设用地作为法律概念首见于《土地管理法（2019修正）》。于此之前，《土地管理法》未作细分，统称集体建设用地。本次修正突出“经营性”，本意是将经营性建设用地与农村宅基地、公共设施和公益性建设等非经营性集体建设用地作区分，是集体经营性建设用地入市制度之搭建的必要概念准备。

但集体经营性建设用地非新鲜概念，早已见诸多项政策文件；集体经营性建设用地入市制度亦非一蹴而就，早已经多地试点而后全国推广。

2008年10月，中共十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干问题的决定》就曾提出：“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。

2015年2月27日，全国人民代表大会常务委员会发布《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，标志全国农村集体经营性建设用地入市试点工作开始。

结合财政部、国土资源部于2016年4月18日印发的《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》中对集体经营性建设用地的定义及《土地管理法（2019修正）》第六十三条规定，笔者认为集体经营性建设用地为存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的土地。

（二）概念厘清：建设用地、集体建设用地、集体经营性建设用地

厘清建设用地、集体建设用地、集体经营性建设用地三者概念，有助于正确适用集体经营性建设用地入市规定。

根据土地用途不同，土地分为农用地、建设用地和未利用地。其中建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

根据土地所有主体不同，建设用地分为国有建设用地和集体建设用地，其中属于农民集体所有的建设用地为集体建设用地。

根据土地用途不同，集体建设用地分为集体经营性建设用地、宅基地及集体公益性建设用地。需特别指出，这三者之间并非完全孤立，宅基地、集体公益性建设用地在特定条件下可依法转化为集体经营性建设用地。

建设用地、集体建设用地、集体经营性建设用地的关系图：

二、集体经营性建设用地入市的条件

根据《土地管理法（2019修正）》第六十三条，并结合2020年3月20日自然资源部发布《土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）第三十七条规定，笔者对集体经营性建设用地入市的条件梳理如下：

（一）国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途

该条件是集体经营性建设用地入市的核心条件。关于该条件的梳理，笔者在集体经营性建设用地入市（一）| 集体经营性建设用地可以开发住宅吗？一文已有详述，本文不再赘述。

值得一提的是，实践中不少开发商利用集体经营性建设用地入市制度，打起了法律擦边球，其中以利用集体经营性建设用地开发建设公寓最为常见。殊不知此等项目，在已有政策条件下先天不足，极易引发购房合同效力之争，更有甚者对项目产生颠覆性影响。

（二）产权明晰、已依法办理土地所有权登记

近十年的确权颁证，为农村土地改革打下了坚实基础，集体经营性建设用地入市制度能够在法律层面建立，离不开农村集体土地确权登记发证工作的开展。因此已依法办理土地所有权登记也成为集体经营性建设用地入市的重要条件之一。

（三）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件

《土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）并未明确这里指的基础设施配套等基本条件所指为何。参照房地产开发“熟地”条件，笔者认为可理解为完成“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件。

集体经营性建设用地入市是国家建设城乡统一建设用地市场，实现集体建设用地与国有建设用地同价同权的重要举措。笔者将于本文下篇尝试结合广州市地方规定，对集体经营性建设用地入市程序进行梳理。