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集体经营性建设用地入市(二)
发表时间:2023-03-08
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随着新《土地管理法》施行,集体经营性建设用地入市于全国推广。一篇文章我们谈到,开发商直接利用集体经营性建设用地(不含通过征收转化为国有建设用地情形)进行住宅开发,在现行政策背景下仍有法律障碍。

从长期土地改革趋势来看,集体经营性建设用地应当与国有建设用地同价同权、同等入市。现实生活中,已有不少开发商与村集体签订集体经营性建设用地租赁合同进行开发建设。为保障开发利润,开发商往往将租赁期限设定为剩余的土地使用权期限,通常超过二十年。

今天我们来看下,集体经营性建设用地租期超过二十年部分是否有效?

《民法典》合同编规定 OR 《土地管理法》规定

《民法典》第七百零五条规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年部分无效


新《土地管理法》第六十三条第四款规定:“集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定”。目前,国务院尚未出台上述具体办法


这里有个问题,即集体经营性建设用地租赁的法律适用,是适用《民法典》合同编规定还是《土地管理法》规定?


该问题在《民法典》中已有回答。根据《民法典》第三百六十一条规定“集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理"。即《民法典》已将集体经营性建设用地出租划归《土地管理法》规制,参照同类用途的国有建设用地执行。

如何参照?

目前,国务院尚未根据《土地管理法》制定具体办法。那应如何参照呢?


原国土资源部于1999年8月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定:对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定同类用途土地出让最高年限”。


2020年11月29日修改施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定:“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:“(一)居住用地七十年、工业用地五十年;(二)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(三)商业、旅游、娱乐用地四十年;(四)综合或其他用地五十年”。


笔者认为,《规范国有土地租赁若干意见》已报国务院备案且现行有效,是基于行政法规授权制定的部门规章,应属可供参照的具体办法范畴

结论

集体经营性建设用地租赁,适用《土地管理法》特殊规定。根据《土地管理法》规定,集体经营性建设用地租赁参照同类用途的国有建设用地执行,具体办法由国务院制定。


鉴于国务院尚未制定具体办法,参照经授权制定且现行有效的《规范国有土地租赁若干意见》规定,集体经营性建设用地最长租赁年限不得超过法律规定同类用途土地出让最高年限。即集体经营性建设用地租期超过二十年不超过同类用途土地出让最高年限部分,在法律上应被认定为有效


——未完待续——


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供   稿 | 李杨律师团队

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 官选斌