2020年1月1日，新《土地管理法》正式施行。新《土地管理法》在总结“三块地”制度改革试点地区成功经验的基础上，作出了多方面的重大突破。其中，集体经营性建设用地入市成为此次土地管理制度改革的一大亮点。

新《土地管理法》施行前，除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业经依法批准可以使用集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地。通俗点说就是，但凡在集体土地上开发建设的，必须先通过国家征收将集体土地转为国有建设用地。

新《土地管理法》施行后，集体经营性建设用地在满足特定条件下，可直接入市，一定程度上突破集体建设用地和国有建设用地固有的二元体制。然，集体经营性用地入市意味着集体经营性用地可以用于住宅开发吗？

根据新《土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”。

有人认为，该条规定中“工业、商业等经营性用途”的表述包含住宅用途。事实上，已有不少开发商通过租赁集体经营性建设用地开发住宅房地产。这些楼盘的开发商或采取“以租代售”方式，或采取“合作共建”方式将尚未竣工验收甚至尚未开工建设的房屋对外销售，游走于政府监管之外，当开发商实力不足延期交房时，矛盾频发，爆发解约潮。

笔者认为，国家在法律层面对集体土地上从事住宅开发的态度既是开放的，又是审慎的。《土地管理法》中的“等”字，结合目前国家试点政策，不应理解为包含住宅，住宅亦不属于与“工业”“商业”并列的经营性用途。如《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》第二十八条就明确规定，禁止集体建设用地用于商品房开发和住宅建设，否则应按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。

综上，集体经营性建设用地入市并不意味着集体经营性建设用地可直接用于开发住宅房地产，至少目前阶段不行。国家对此态度是审慎的，部分地方亦明确立法禁止利用集体经营性建设用地开发住宅。但同时国家态度又是开放的，新《土地管理法》用“等”字为试点成熟后，预留了法律空间。

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