案例5.4.4 土地使用权人应当按照变更后的土地用途补缴土地出让金 | 专业研究

— 第五章 —

土地使用权出让

第四节国有土地使用权

出让中的行民交叉问题

案例5.4.4 土地使用权人应当按照变更后的土地用途补缴土地出让金

【本案分享的观点是】：

以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应对按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格，补缴相应的土地使用权出让金。

【案例】：

2006年，原告黄某与中山市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，获得面积为3333.3平米的商住用地，并约定该地块的规划用途，从原来的工业用地，转为现在的商住用地，出让金为每平米31.5元，出让金总计10.5万元。

黄某全额支付了出让金，国土局也把土地规划用途由工业调整为了商住。

没想到，10年后的2016年，国土局委托评估公司，对涉案地块进行评估，评估时点为2006年6月23日，国土局为黄某变更土地用途的时间点。

原来国家审计署对中山市的土地出让金和耕地保护进行审计，发现当年国土局只收了10.5万的出让金，并没有按照评估价格来收费。

国土局只好重新评估，得出10年前的出让地块，出让金评估价为每平米436.5元，出让金总计为135万。

相当于10年前才交了11万，而实际应当交135万，还有差价124万没交。

2019年，国土局对黄某发出补缴土地出让金的告知书，后来又作出《行政处理决定》，认为黄某当年支付的出让金低于地价的评估结果，与法律规定不符，必须补缴。

黄某不服，起诉到法院，被法院驳回了诉讼请求。

【法院的理由是】：

根据《协议出让国有土地使用权规定》第16条：

以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应对按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权权出让金。

虽然，2006年黄某支付了土地出让金，但是价格与当时的市场价不符。

再结合《城市房地产管理法》第13条第3款：

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金，不得低于按国家规定所确定的最低价。

黄某仍然要补交。

这个案例告诉我们，即使之前已经一手交钱，一手交货，但是如果价格低于市场价，就会造成国库的损失，这个责任谁都担当不起，还是乖乖的按照市场价来补交出让金吧。

【总结】：

这一章节，关于土地出让金补缴问题，我们特意找了2个案例。

一个是国土局拿出出让合同，走民事诉讼追出让金时，被法院认为已经超过了诉讼时效，不能追款为由，判决国土局败诉。

另一个案例是国土局单方作出追缴土地出让金的行政处理决定书，迫使土地受让人在已经超过民事诉讼时效的情况下，依然要补缴土地出让金，土地受让人不服，就行政处理决定提起行政诉讼，但行政法院判决支持了国土局作出的要求补缴土地出让金的行政处理决定。

这两个判例说明，《国有建设用地使用权出让合同》的性质，在司法实践中，各地法院的裁判观点并不统一，有的地方法院认为土地出让合同是民事协议，按民事诉讼程序处理，有的地方法院认为是行政协议，按照行政诉讼程序处理，适用的法律也不完全相同，导致类似按案件，发生在不同的地区，适用不同的诉讼程序，裁判结果有时候看起来是完全相反的。

我们作为代理律师，要洞察当地的判例，再决定打行政诉讼还是民事诉讼，以便制定最好的诉讼策略，达到诉讼目标。

供稿 | 宋静律师团队

排版 | 黄晓瑜

核稿 | 苏慧英

审定 | 石伟民