2007年原告康采恩公司拍卖取得一块国有划拨土地，用途为仓储用地，在未取得合法手续的情况下，改变了土地用途。

2011年，国土局下达《行政处罚决定书》，罚款5万多，原告缴足了罚款。

后来，市土地储备中心与原告协商，以213万的价格收回地块。

之后，土储中心把涉案地块修改为商住用地后，又拿出来公开出让，原告以530多万竞拍获得。但是原告一直拖延支付410多万的出让金，经过多国土局次催促，原告才缴清。

但是违约金387万，原告一直不交。原告认为违约金太高，请求法院减少为123万。

一审二审法院均根据《合同法》及司法解释变更违约金标准，判决违约金过高。

但是再审法院却改判违约金不能调整。

出让合同与一般民事合同不同，受土地行政管理方面法律、法规和规范性文件的约束。

法院在审理此类案件时，应优先适用《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、《财政违法行为处罚条例》、《金融违法行为处罚办法》等规定。

这些都是土地出让合同违约金计算标准，合同各方不能随意协商约定的条款。

另外，这些条款没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定。

法院不能按照《合同法》来否定违约条款的效力，或者对违约金的计算标准变更。

最后，再审法院判决撤销一、二审判决，驳回原告诉讼请求。

土地交易合同，是行政机关执行国家自然资源行政职责的体现，内容不同于民事协议，不可以双方协商修改。

如果我们是买方，一定要看清楚合同条款，不要轻易违约，否则违约金标准还是很高的。

这个案例还连带了一个知识点，出让合同是行政协议还是民事协议，对我们有什么影响吗？当然有，影响有四点：

一、 起诉期限或者诉讼时效不同。

如果是行政协议，就走行政诉讼的起诉期限，适用6个月、1年、2年、5年、20年等。

如果是民事协议，就走民事诉讼的诉讼时效，适用1年、2年、3年、20年等。

二、 原告资格问题。

行政诉讼是被告恒定原则，被告永远是行政机关。

行政机关自己是不能做原告的。

而民事诉讼，双方角色可以调转，任何一方都可以做原告，也可以做被告。

三、 合同无效认定的问题。

民事诉讼对合同无效的认定比较谨慎，出于保护交易安全原因，原则上不轻易认定合同无效。

而行政诉讼认定合同无效的概率，会高一些。

四、 违约赔偿的问题。

行政诉讼只能赔偿直接损失，不能赔偿间接损失。

而民事诉讼不仅可以赔偿直接损失，还可以赔偿预期利益或间接利益。

因此，正确厘清出让合同的性质，对于我们制定后续诉讼策略，会更有主动权。