第三章

土地征收

第二节 征地补偿安置

三、征地补偿安置中的评估

案例3.2.4 集体土地征收时，可通过评估的方式，确定地上房屋的补偿数额

旧的《土地管理法》规定，集体土地征收补偿的标准为，所征收土地前三年平均产值的若干倍数，而对于集体土地上房屋拆迁补偿，则没有任何细化的规定，只是原则规定被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

但由于缺乏操作细则，实践中补偿普遍偏低，低价强征强拆事件多有发生，2011年《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》，为制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为，维护群众利益，提出集体土地上的房屋拆迁，要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

2020年1月1日新《土地管理法》出台，进一步明确，农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

因此，目前集体土地上房屋拆迁，大都参照国有土地房屋征收程序来确定补偿。这个程序就是评估。

评估流程是，在行政机关获得征收批复后，通知被征收人在规定时间内协商选定评估机构。

如果协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

评估公司对房屋开始实地查勘，拍摄测量被征收房屋占地面积、建筑面积、新旧情况、土地使用权、房屋内外状况，建筑结构、室内装饰装修，有时候机器设备、搬迁费用、停产停业损失等也可以评估。

然后综合采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等一种或多种方法，综合得出补偿款价格。

评估报告出炉后，会送达征收部门，征收部门再送达给当事人。

当事人对评估结果有意见的，这里记住！

很重要！

必须在收到评估报告10日内，向评估公司申请复核。

申请复核评估时，记住拿出你的证据，你认为评估价格太低，你的证据是什么？

复核结果如果你还有意见的，记住，第2个时间点！

必须在收到复核结果10日内，向本地评估专家委员会申请鉴定。

记住拿出支持你观点的书面证据！

如果你对专家鉴定还是不满意，打死也不签补偿合同，那么下一步，征收部门会报请市、县政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，并把征收款提存放在公证处。

如果你对最后的补偿决定不服，就可以提起行政复议或行政诉讼了。

今天分享的案例比较简单。

集体土地征收，王某等四人对补偿款不服，以评估公司的选定程序、评估内容违法为由，诉请法院，撤销市政府作出的《房屋征收补偿决定书》。

一审中级法院、二审省高院、再审最高人民法院均驳回了王某等人的诉讼请求。

【理由】：

王某等人诉称市政府没有组织被征收人投票选定评估机构，而是提前指定一个评估机构，让大家投票是否同意，这个选定评估机构的方式违法。

对此，王某只是提供证人证言证明。

而市政府对于评估程序的抗辩，拿出了当时公证处的公证书来证明，相对比，公证书的证明效力要大于王某的证人证言。

另外，王某对评估报告金额不服，但是没有提供充分证据证明，属于超期提出异议，等于放弃异议。

因此，王某的诉请予以驳回。

【总结】：

评估程序对于老百姓最难的是，时间和证据。

评估报告决定你的房子值多少钱，因此，你一定要睁大眼睛看评估公司来现场的实测，不要少测、漏测。

拿到评估报告后，只有10天时间给你去改正金额。

你必须抓紧时间，赶快拿出证据，去找评估公司沟通。

错过这个10天，你的补偿金额就固定了，之后如果你还不满意，想打诉讼，拿回更高补偿款，难度就会增大10倍！

 

 

 

 

供   稿 | 宋静律师团队

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 石伟民