第二章

农村宅基地管理

第二节 宅基地使用权的转移

案例2.2.3 非本集体组织成员，能否通过拍卖执行程序，竞买宅基地上的房屋？

陈某帮别人欠款担保，别人还不了钱，债主应某向法院提起民间借贷之诉，要求还钱，并要求陈某承担连带担保责任，清偿债务。

法院判决陈某还钱。

但是陈某也没钱，也还不了钱，债主向法院申请强制执行，法院查封了陈某一套宅基地房屋，并拍卖。

城里人曾某竞拍获得，并在国土局办理了集体房地产权证。

陈某开始信访，以宅基地房屋不能拿拍卖给城里人为由，要求撤销拍卖。同时，不服法院的拍卖行为，向法院提出异议。

法院作出裁定，驳回陈某的异议。

惊奇的效果出现了，陈某不服，向中院申请复议，中院撤销了一审法院的执行裁定，将案件发回区法院重新审查。

而一审法院裁定居然又是，驳回陈某的异议。

二审中院继续撤销一审法院的裁定，第二次让一审法院重新审查。

而一审法院第三次作出裁定，还是驳回陈某的异议。

最后二审法院败下阵来，裁定驳回陈某的复议申请，维持一审法院的执行裁定。

陈某不服，向最高人民法院申请再审，被最高院驳回申诉请求。

最终，最高院支持了城里人，通过法院的拍卖程序，购买宅基地是合法的。

这个合法有个前置条件，就是当地的国土局同意。如果国土局不同意，法院也是不能拿出来拍卖的。

这个法律规定是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条的规定：

人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源部门取得一致意见后，可以裁定予以处理……

本案执行法院在拍卖前，已经征询过国土部门的意见，且买家已经支付全款购买，之后，国土部门也给买家法律集体房地产权证。

这样的案例全国很多，各地法院的判决五花八门。

最高院的这个通知是现行有效的，但是各地的实施情况不同。

有的国土局说，你可以拍卖，但是我们需要先走单独征收程序，征收为国有土地，才能再出让给买家，但是除了征收款后，买家还需要补缴土地出让金后，再办证过户。

有的法院说，你自己先要与国土局统一意见，如果国土局不同意，那你就不能买。

还有的国土局说，只能限定本村人购买。

【宋静律师的建议】

当你看到法院的拍卖公告时，不要激动，最重要是问清楚国土局，能否过户？

如果不能过户，法院拍卖也没用，最终你办不了证，等于小产权房，等于白买。

 

 

 

 

供   稿 | 宋静律师团队

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 石伟民