第二章

农村宅基地管理

第一节 农村宅基地分配

三、宅基地的使用权登记

案例2.1.3 一块宅基地，前后发了2个证，后证居然有效？

农村宅基地登记制度向来不规范，同一宅基地上发2个土地证，存在前后重复登记的情形很多。

如果前证已经收回，现使用权人符合“一户一宅”宅基地分配原则，可以确认后证合法有效。

今天要学习的这个案件，就是一家人为了宅基地发证问题，打起了多年的官司。

1980年，大女儿结婚，村委批准一块宅基地给她，并建房。

1985年，区政府为父亲宅基地上的房屋办理了21号房产证，这个房产证与本案无关。

另外，按照当地的风俗习惯，子女的房屋一般登记在父辈名下，因此，大女儿宅基地上房屋，就登记为父亲所有，发22号房产证。在房产证的父亲名字旁边，还手写了女儿的名字。

1991年，大女儿把自己的宅基地，办理了集体土地建设用地使用证，同年，大女儿把地上的房屋又办理一个房产证，78号证。在办理新证的时候，对于22号旧证，政府没有处理，只是由村委统一收回封存。而22号旧证，登记的房屋所有人是父亲。78号新证登记的房屋所有人是大女儿。这个房屋所有权扯不清，成为了全家矛盾的导火索。

1999年父亲去世，将名下房产（包含大女儿的房产），分配给了母亲和家中其他兄弟姐妹。

母亲把自己获得的房产，又赠与给其他兄弟姐妹。

这赠与的房产中，就有大女儿的22号房产。

但是大女儿肯定不会从自己的房子里搬走了，于是，2010年，母亲起诉区政府，提起行政诉讼，认为大女儿居住的房子，登记在父亲名下，是父亲的产权，而且还发了22号房产证。现在同一房屋，政府居然又给大女儿颁发78号房产证，这显然是重复发证。这政府的发证行为违法，请求撤销78号新证。

而大女儿也不甘示弱，提起民事诉讼，要求确认22号证的房屋归自己所有。

但是，民事法院认为，大女儿已经拿了78号证，说明房产已经登记在自己名下，还来确什么权呢？于是，驳回了大女儿的起诉。

而母亲这边的行政诉讼，经过三级法院五次审理，最终尘埃落定。

一开始，一审法院涉案房屋已经颁发22号旧证，在旧证没有被注销时，又核发78号新证，等于重复登记，于是法院判决撤销78号新证。

然而，最高人民法院认为，在重新确权登记房产时，村委已经收回旧证，发新证之前没有注销旧证，这个是处理程序上的瑕疵，并不等于重复发证。也就是说，22号旧证早就收回无效了，78号新证发出，是合法有效的。因此，母亲以重复发证为由，要求撤销新证，是没有事实和法律依据的，最后驳回了母亲的诉求。

这个案例的典型性在于，大家对涉案房屋的房产证争来吵去，其实还忽视了一点，该房屋还同时核发了集体土地建设用地使用证。

如果按照母亲的诉求，把新证撤销，那么旧证成功复活。而旧证登记的房屋所有权是父亲，这样就会造成土地所有权归大女儿，房屋所有权归父亲，这样房地分离的窘境。

因此，本场官司，即使大女儿的房产证被母亲成功撤销，实际上母亲仍实现不了其诉讼目标。

因为，在大女儿享有宅基地使用权的前提下，法院也不可能将房屋所有权划归母亲。

从这个案件，我们发现，当前的农村宅基地使用权登记，面临几个方面的问题：

1、宅基地使用权的登记程序很随意。

大多数地区都是由乡镇政府颁发的，一方面在颁发时，权属来源和征求四邻意见的程序不太重视，给宅基地使用权的后续使用留下隐患。

例如本案，父亲的房产证上直接加了大女儿的名字，既未加盖公章，也无加名的日期，导致不同法院对该房产证加名环节的效力产生异议。

2、宅基地使用权的变更登记很随意。

把宅基地使用权证上原使用权人的名字划掉，再直接填写新权利人的名字，这种情况在诉讼中就麻烦了，我们需要增加其他证据加以证明。

例如，村委会成员、其他经办人员的调查询问，才能证明当时登记变更的事实。

3、宅基地使用权的注销程序很随意。

正规的注销程序，是要将宅基地使用权证收回并加盖注销章。

但是，实践中，也只是收回使用证而已。

有的地方还对旧证完全不理会，造成当事人新旧两证都在手上的情况。

正是因为这些林林总总的“土政策”，遇到土地价格暴涨的今天，成为家庭矛盾、村委与村民、村委与村委之间矛盾不断的始作俑者。

 

 

 

 

供   稿 | 宋静律师团队

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 石伟民