在上篇，笔者对广州旧村改造中合作企业引入机制的历史变局进行了纵向梳理。我们常说，以史为鉴，方知兴替。了解城市更新的历史，是为了更好的把握未来，而把握未来，在今年尤为重要。

如果我们将时间的长线拉到未来，说今年发生在广州旧村改造的种种变局堪称历史拐点，亦不为过。甚至可以说，在新冠疫情这个变量的催化下，国家多年的政策部署，产生了质的影响，今年亦迎来了整个房地产行业发展的拐点。

急风骤雨的大变局

大环境变化催生广州旧村改造如今变局。广州旧村改造如今变局中又以合作企业引入机制的变动最为瞩目，并将继而衍生其他改造规则的变化。仅2021年一年期间，平台公司彻底消失，开发商未来将不得不让利与具备产业导入能力的企业共同组建联合体竞投项目，区属及市属功能性国企成立城市更新公司入场旧村改造成为定局。

上述变局看似疾风骤雨，但细数历史，却也不难发现，政府作为旧村改造的主导者，在是否向开发商发放旧改入场券时，态度一直是谨慎甚至是反复的。而政府多年来谨慎态度背后是城市更新公共属性与开发商作为合作企业市场属性之间利益衡平的结果。

例如时间倒回2007年，伴随着猎德、琶洲等旧村改造模式的成功，广州旧村改造按下开发商作为合作企业参与的启动键。彼时乘着亚运会的东风，广州旧村改造迎来了开发商参与旧改的短暂发展期。广州市人民政府亦于2009年制定了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）鼓励开发商参与的自主改造。

然时间再到2012年，伴随着冼村旧改中部分村民与冼村管理层爆发的矛盾，以及在矛盾中揭露的贪腐问题，很长一段时间里，开发商谈旧改色变，开发商参与的自主改造按下暂缓键。广州市人民政府亦随之发布《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府[2012]20号）收紧开发商参与自主改造范围。

2015年随着《广州市城市更新办法》及其配套办法施行，各大开发商又开始了跑马圈地，各类平台公司如雨后春笋，广州旧村改造再次迎来开发商参与下的快速发展期。这一时期合作企业引入机制的成熟化、体系化，但政府在合作企业引入规则的制定上，更多的是集中在如何提高入场门槛、规范入场程序，确保入场券发放的公平公正性。

回到2021年，随着《广州市城中村改造合作企业引入与退出指引》强调合作企业的产业导入能力开始，广州旧村改造的去地产化趋势明显，更加注重实现城市的有机更新。所以我们看到，今年开始开发商不再作为合作企业的唯一或唯二选项为旧村改造项目兜底。开发商虽仍是旧村改造不可或缺的重要社会力量，但客观来说其利益的蛋糕在被摊薄。于该层面而言，今年合作企业引入机制发生了质的变化。

下一轮规则重塑引人关注

随着旧村改造入场券将发放给谁的规则逐成定局，功能性国企入场主导，平台公司彻底退场、有产业导入能力的合作企业将受青睐，这些新变化之后，下一轮规则将如何重塑引人关注。

根据公开信息显示，随着《广州市住房和城乡建设局关于审议鼓励功能性国企参与城市更新改造项目有关工作的请示》被批准，目前市城投公司作为市属功能性国企与中心七区属功能性国企正在紧锣密鼓筹建各中心城区的城市更新公司。新组建的城市更新公司将成立全资项目公司，负责项目的前期策划和一级土地整理，并在二级开发阶段根据项目实际情况通过股权转让等方式引入其他社会企业。

从《请示》后附“鼓励功能性国企参与旧村改造的工作流程图”来看，功能性国企主导下的旧村改造规则正在被重塑。

合作企业引入的时点规则或将重塑

广州旧村改造实行的是“一区一策”，根据各区现行合作企业引入规则规定，合作企业的引入时点除南沙区为片区策划方案经审定后、白云区为实施方案审批完成，其他各区多为基础数据审核通过后，具体详见下图：

规则重塑后，合作企业的引入时点或将推迟至项目片区策划方案批复后，且详细规划调整方案经市政府批准后。如此，合作企业的市场风险变小了，但同时也意味着其对项目的参与空间在变窄。

合作企业引入的程序规则或将重塑

合作企业引入的程序规则或倾向采取公开挂牌竞价方式，而在此之前，大部分地区选定合作企业是交由村集体召开股东代表大会表决确定的。未来市场主体将面临更加公开化、市场化的公开竞争机制，由此也将增加更多不可控因素。

2021年3月31日，广州市白云区人民政府印发《白云区加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见（试行）的通知》。根据该通知，旧村改造项目采取“竞价”方式招选合作企业，以项目的改造总价为起拍价，经各方竞价后，由价高者得。自此，白云区成为广州首个采取竞价方式招选合作企业的地区。

增城区在区属国企主导旧村改造变局后，亦紧随采取竞价方式招选合作企业。2021年10月20日，广州市增城区人民政府印发《增城区深化城市更新工作推进高质量发展实施细则》。该《实施细则》亦提及将重点探索由区属国企主导完成旧村改造项目实施方案编制（含拆迁补偿安置标准）等前期工作后，以公开挂牌竞价方式引入市场主体开展拆迁和建设。项目公开挂牌成交后，返还区属国企前期支出的合理费用，公开竞价所产生的溢价部分可专项支持其发展。

结语

毫无疑问，合作企业引入机制变局中，开发商在广州旧村改造项目中更难了。然城市更新并非简单的拆旧房建新房，与单个商品房项目开发亦有着本质区别。城市更新项目怎么做，非取决于某地政府的一时之策，更难为单个合作企业所影响。合作企业参与其中，更多是顺势而为，实现主动的被动。

供   稿 | 城更一线®律师团

排   版 | 董丽娜

核   稿 | 苏慧英

审   定 | 黄家章